Publication de l'association des habitants du quartier de la Pironnière -Photo de Raymond Grelet - Logo : création de Christopher JAULIN


notre contribution à l'enquête publique sur la modification n°5 du PLU


Association des habitants du quartier de la Pironnière
Association sans but lucratif  régie par la loi du 1° juillet 1901
Siège :   3 rue des Sablais-85180 LE CHATEAU D’OLONNE  courriel : pironlibre@orange.fr


Le 26 décembre 2014
Monsieur le Commissaire-enquêteur
                                    
Notre association officiellement déclarée depuis le 21 juin 2008 (JO N° 25 page 3041)  vous remercie par avance de bien vouloir prendre en considération nos observations relatives à l’enquête publique sur la modification n°5 du PLU de la commune du Château d’Olonne, que nous avons pu synthétiser malgré les difficultés liées au calendrier choisi par la collectivité locale. A ces difficultés se sont ajoutées celles des dysfonctionnements de l’adresse qui vous est dédiée sur l’affichage communal comme sur le site internet de la commune. Nous en avons gardé trace. Nous supposons que tous les citoyens de la commune se sont heurtés aux mêmes obstacles érigés sur les moyens d’exprimer leur avis ce jour du 26 décembre 2014.

Nous les avons surmontés et vous demandons de prendre en considération les observations suivantes que nous vous faisons parvenir sur support papier déposé en mairie le samedi 27 décembre 2014 :

Sur LES MOTIFS DE LA MODIFICATION DU PLU

I -II PRISE EN COMPTE DE LA LOI ALUR et  la répercussion sur le PLU des particularités sectorielles des règlements de deux lotissements de la Pironnière.
Il nous semble que le respect de la volonté collective des acquéreurs ou de leurs ayant droit, exprimée dans le règlement du lotissement des deux tranches du lotissement de La Pironnière  devrait être respectée.

La modification du PLU proposée  ne nous parait pas respectueuse de cette volonté  puisqu’ils n’ont ni été officiellement consultés et à fortiori n’ont pu donner leur accord.
Nous rappelons qu’une tentative de modification d’un règlement de ce lotissement a été refusée en 1998 par une majorité de colotis. C’est dire l’attachement des propriétaires à maintenir des mesures spécifiques qui les protègent mieux que le droit commun.

Il parait choquant que le rapport de présentation de la modification du PLU impute à  la loi ALLUR cette dérive démocratique dans les procédures et les motifs  de la modification du PLU.

S’il n’est pas contestable que la loi ALUR  a modifié l’ordonnancement des règlementations applicables aux lotissements de plus de 10 ans, cette loi n’a en aucune manière empêché les communes d’intégrer dans le règlement du PLU toutes les dispositions particulières des règlements de lotissement encore en vigueur par la volonté des propriétaires.
Cette possibilité est démontrée dans ce projet de modification N°5  par la création d’un sous-secteur dénommé UC Pironnière 2° & 3° tranche qui déroge aux règles du secteur limitrophe Uca. Il prévoit sur ce sous secteur une emprise au sol unifiée à 25 %  au lieu de 40% en secteur limitrophe Uca.
La loi ALUR n’impose pas les 40 % du secteur limitrophe. Cette loi permet le maintien de l’emprise au sol de 25% retenu dans le projet de modification du PLU.
Nous acquiesçons à  ce premier aspect de la protection de l’environnement qui respecte  la volonté des colotis exprimée depuis l’origine de leur acquisition.
La question qui nous interpelle est de savoir pourquoi ne pas avoir étendu  sur ce sous secteur Uc Pironnière….les autres particularités protectrices relatives notamment aux divisions de parcelles, à l’aspect des constructions, aux groupes d’habitation et au nombre de constructions par lot ainsi que les dispositions  sur leur hauteur destinées à ne pas contrarier la vue des voisins. Ces dispositions voulues par les colotis de ce lotissement de la Pironnière depuis la création du lotissement en 1960 devaient permettre de préserver l'environnement existant et en particulier le caractère boisé du site à proximité du littoral.
Ces protections disparaissent dans le projet de modification soumis à enquête publique, sans l’accord explicite des propriétaires.
La loi ALLUR n’a nullement interdit le maintien des mesures protectrices du règlement de lotissement ni la consultation préalable des titulaires de ces droits.
Nous aurions pu comprendre une évolution consensuelle des règles permettant aux propriétaires d’installer par exemple une véranda, aménagement imprévisible dans le règlement du lotissement établi en 1960 !!!
Nous nous félicitons du rappel dans la présentation du dossier de l’enquête publique, du caractère boisé du quartier, confirmé par de multiples actes notariés qui désignaient le secteur par l’expression massif forestier de la Pironnière.
C’est pour ce motif que notre association demande à la municipalité depuis le 27 janvier 2011 la protection du bois de la propriété de Ker Netra, demande officialisée dans la délibération du conseil municipal du 29/05/2012 (PJ annexe 1) laquelle demande devait être satisfaite lors de la ……prochaine modification du PLU…..Depuis, trois procédures de modification du PLU  ont été engagée tout en  ignorant toujours notre demande.
Nous avons dénoncé à cet égard la désinformation de nos concitoyens dans notre publication du début de l’année 2012 (copie jointe en annexes 2 et 3)
Dans ce contexte  il nous paraît abusif d’afficher dans la présentation de l’objet de l’enquête publique une volonté de préservation du boisement de notre quartier alors que cette protection nous est implicitement refusée dans les quatre modifications du PLU ouvertes depuis notre demande initiale.

Nous remarquons aussi une évolution confuse et non  motivée dans la présentation du dossier soumis à enquête publique : la propriété de Ker Netra  dans les pièces N° 2 et 3 du dossier apparaît en zone UC ( au lieu de UCy initialement approuvé) ainsi qu’une occultation de l’indication du classement de la parcelle située de l’autre coté de l’avenue Niana d’Asty et faisant partie de l’unité fonctionnelle de l’ensemble de la propriété.
Cette présentation équivoque peut, nous semble-t-il, générer aussi du contentieux administratif préjudiciable à l’intérêt des contribuables de la commune qui devront encore supporter les frais de justice.
En outre un permis de construire un immeuble collectif de 25 logements sur un espace boisé-rue de la République- vient d’être accordé sans réelle garantie de préservation du caractère boisé de la parcelle et à la faveur d’une déformation du règlement d’urbanisme. Encore un facteur de frais de justice préjudiciable à l’intérêt général.
Nous vous faisons respectueusement remarquer que les anomalies du dossier de présentation de l’enquête publique accompagnées d’une campagne de presse mensongère dont vous trouverez en pièces jointes des illustrations. Ces communications de presse entachées d’inexactitudes n’ont donné lieu à ce jour à aucune mise point de la municipalité.
Les citoyens ont ainsi été trompés sur l’interprétation de la modification du PLU.
Ces circonstances  nous paraissent de nature à vicier le rapport de l’enquête publique qui vous a été confiée par le Président du Tribunal Administratif de Nantes.
Ces anomalies nous paraissent porteuses de motifs d’annulation de la modification du PLU qui serait approuvée sous couvert de votre éventuel rapport d’enquête favorable, là  encore aux frais du contribuable.

III – Préservation des commerces existants dans le secteur de la Pironnière

L'article Ub 2 du PLU en vigueur prévoit des dispositions afin de préserver le commerce de proximité existant dans le centre de la Pironnière. Ainsi, il est indiqué que du  77 au 89 rue de la République,  la construction neuve d'immeuble est autorisée sous réserve d'intégrer des locaux commerciaux en rez-de chaussée

·         occupations et utilisations du sol interdites

L'alinéa de l'article 1.10 prenant en considération l'ensemble des commerces à protéger dans le centre de la Pironnière est modifié comme suit :
"Du 77 au 89 rue de la République et au 82-84 rue de la République, le changement de destination des commerces et des vitrines commerciales est interdit

En premier lieu
·         Nous nous interrogeons sur cette annonce qui nous paraît douteuse  au regard de  la légalité de cette restriction par rapport au principe général du droit consacré par le Conseil d’Etat sur la liberté d’exercice du commerce et de l’industrie. Elle nous parait porteuse d’un risque contentieux préjudiciable encore une fois aux intérêts des contribuables de la commune.
·         Nous contestons la présentation du point 7 de l’article 3 du titre 1 dispositions générales du projet de règlement d’urbanisme ainsi rédigé :

7- Linéaires commerciaux à préserver au titre de l'article L.123-1-5.I.5°
Sont identifiés et délimités au PLU les quartiers, îlots et voies dans lesquels doit être préservée ou développée la diversité commerciale, notamment à travers les commerces de détail et de proximité, et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer cet objectif."

·         Nous observons que
o    la référence à l’article L.123-5.I.5°est inexacte ;
o   les termes reproduits  semblent plutôt se rapporter aux dispositions de  l’article L.123-1-5.II.5°du code de l’urbanisme ;
o   que la citation de cette disposition est trompeuse en ce qu’elle n’autorise nullement la collectivité locale ni à gérer les vitrines, ni à interdire ni à autoriser l’implantation des enseignes commerciales ;
o   que cette tentative de restreindre la liberté  du commerce et de l’industrie relève  du domaine législatif prévu par la constitution de la V° République Française encore en vigueur ;
o   que cette tentative est en contradiction avec le courant législatif en discussion devant le Parlement visant plutôt à préserver les structures de l’économie contre l’organisation de positions de monopole.


Nous déplorons que le projet de texte de ce règlement d’urbanisme  participe à l’organisation contestable à nos yeux de positions de monopole dans le quartier.


·          En outre nous déplorons que l’article 1.10 restreigne son application aux commerces et ignore les services  dans notre quartier à population vieillissante. Nous avons aussi besoin  de médecins, d’infirmières kinésithérapeutes et autres professionnels des soins à la personne. Nous demandons la levée de cette restriction et l’ouverture à toutes les activités de services de proximité.


En second lieu nous observons que l’article Ub1 est modifié comme suit :
"Du 77 au 89 rue de la République et au 82-84 rue de la République, le changement de destination des commerces et des vitrines commerciales est interdit".

·         Alors que les propriétés signalées au 82-84 rue de la République ne relèvent pas du secteur Ub1 mais du secteur Uca ;

·         Cette assimilation apparente est trompeuse à l’égard des droits affichés sur le PLU des propriétaires comme à celui des tiers ;


·         Enfin nous nous demandons pourquoi cette disposition n’a pas été étendue au terrain non construit du n° 86 de la même rue qui relève de la même cohérence de raisonnement.

·          Et pourquoi ne pas faire référence aussi aux données cadastrales plus fiables que les adresses postales, afin de lever toute ambiguïté sur l’interprétation du règlement ?



Au Chapitre III - Règles applicables au secteur Uc

Article Uc 1 - Occupations et utilisations du sol interdites

Nous observons la disparition mystérieuse de l’interdiction de l’occupation et de l’utilisation des groupes d’habitation dans le secteur Uca prévue dans le règlement initial approuvé en 2008.


Pour ces motifs nous vous exprimons respectueusement nos réserves les plus fermes sur la légalité comme sur l’opportunité de ces  modifications du PLU dont l’enquête publique vous a été confiée.

Liste des 6 pièces jointes à notre rapport d’observations sur cette enquête publique :
1.      Délibération du conseil municipal du 29/05/2012
2.      & 2b –Publication de l’association sur le déboisement de Ker Netra : deux bois deux mesures
3.      Article Ouest France du 12/12/2014
4.      Article Journal des Sables du 11/12/12/2014
5.      Affiche apposée chez les distributeurs de presse dans tout le quartier
6.      Copie de l’article Uc1 du règlement du PLU approuvé le 27/07/2008

Pascal Gracia
Président de l’association


alerte au risque de pollution



notre critique du permis de construire délivré sur le terrain de l'Oratoire St François rue de la République

Association des habitants du quartier de la Pironnière
Association sans but lucratif  régie par la loi du 1° juillet 1901
Siège :   3 rue des Sablais-85180 LE CHATEAU D’OLONNE  courriel : pironlibre@orange.fr

Le 03 Décembre  2014

Le permis de construire litigieux a été délivré le 16 octobre 2014 à la SARL PIERREVAL INGENEIERIE ( copie en ANNEXE 1 )
L’immeuble à construire est situé 66 rue de la République, sur le site connu sous la dénomination « oratoire Saint François» où étaient célébrés encore récemment des offices religieux pendant la saison estivale. Le quartier compte de nombreux équipements touristiques (campings et habitations)
Le permis de construire litigieux a été autorisé sur la parcelle AW 393  d’une contenance cadastrale de 2 274 M2  sur laquelle est édifié un petit bâtiment cultuel (oratoire) dont la démolition est aussi autorisée.
L’immeuble autorisé est constitué de  25 logements & d’un bâtiment à usage de local vélo. La surface de plancher crée est de 1 400 M2
Le PLU de la Commune du Château d’Olonne a été instauré et approuvé le 27/02/2008 et a fait l’objet- avant la délivrance du permis de construire - des révisions & modifications suivantes:
Révision simplifiée n°1 du PLU 24/02/2009
Révision simplifiée n°2 du PLU 24/02/2009
Modification n°1du PLU 27/04/2011
Modification n°2 du PLU 29/05/2012
Modification n°3 du PLU 26/02/2013
Modification n° 4 / approbation non publiée à la date de délivrance du permis de construire
Critique en la forme du Permis de Construire :

1° au regard du titulaire de l’autorisation administrative :
 Nous observons que le titulaire n’est pas le propriétaire du terrain selon les renseignements recueillis auprès du service de la publicité foncière. L’arrêté ne fait aucune référence à un éventuel accord du propriétaire ;

2° au regard de l’emprise au sol de la construction: si l’arrêté de permis de construire précise la surface de plancher crée (1 400 m2 ) ainsi que la référence cadastrale de la parcelle d’assise de la construction, il ne donne aucune indication sur la superficie de la parcelle permettant de vérifier la régularité de l’emprise au sol stipulée à l’article Uc 9 de la dernière version du règlement du PLU approuvée préalablement à la délivrance du PC  ainsi rédigée :
Article Uc 9 - Emprise au sol des constructions
L'emprise au sol maximale est fixée comme suit :
Secteur Uca : 40% de la surface du terrain

Le défaut  d’indication de la superficie de la parcelle d’assise de la construction dans l’arrêté municipal du permis de construire publié est révélateur d’une rétention d’informations susceptibles de contrarier l’exercice des droits des citoyens à contester l’autorisation administrative délivrée.

au regard de l’environnement : Abatage des arbres
Le permis de construire autorise l’abatage de 27 arbres qui doivent être replantés. Mais le PC ne fixe pas de délai de replantation. Ce qui vide ces dispositions de toute valeur efficace. La moindre des précautions eut été de fixer un terme calendaire assorti d’une contrainte financière par terme de retard.

Critique au fond du Permis de Construire :

1° critique au regard de l’article Uc1 du règlement du PLU

Le règlement du PLU initial approuvé le 27/02/2008 en son CHAPITRE III comportait à la date de délivrance du permis de construire les dispositions suivantes (copie en ANNEXE 2)

·         Article Uc 1 – occupations et utilisations interdites
1 .1 – les groupes d’habitation dans les secteurs UCa et UCb sont interdits
Un immeuble collectif de 25 logements constitue à l’évidence un groupe d’habitation, à défaut de définition contraire énoncée dans le règlement du PLU.
Cette disposition relative aux occupations et utilisations du sol n’a été réformée par aucune des quatre procédures de révision ou modification du PLU ultérieure soumise à enquête publique. Aucune de ces procédures n’a eu pour objet de modifier les dispositions de l’article Uc 1 relatif aux occupations et utilisations du secteur Uca.
Cette disposition a été mystérieusement et irrégulièrement effacée du Règlement du PLU en vigueur à la date de la délivrance du PC

2° critique au regard de l’Article Uc 3.3 – Allées piétonnes ainsi rédigé :

Les allées piétonnes doivent avoir une largeur d'emprise d'au moins 3 m, sauf impossibilité
technique. Elle ne sera en aucun cas inférieure à 2 m.

Le PC a été délivré malgré un accès piéton de 1.30 m selon le plan masse PC2a  annexé à l’arrêté contesté.

3° critique
·         au regard de l’Article Uc 5 - Superficie minimale et caractéristiques des terrains constructibles ainsi rédigé :
« Si la surface ou la configuration d'un terrain est de nature à compromettre soit l'aspect ou l'économie de la construction à y édifier, soit la bonne utilisation des parcelles voisines, le permis de construire peut être refusé ou subordonné à un remembrement préalable dans le respect de l'article R. 315-1 du Code de l'urbanisme ou à une convention de cour commune passée par acte authentique »
Les balcons de la façade NE hissés à 3 mètres du sol et surplombant en recul de 3 mètres seulement des limites des propriétés voisines, compromettent gravement la bonne utilisation des parcelles voisines – en ce qu’il autorise une vue plongeante sur les terrasses et espaces de détente de ces propriétés.
Pascal Gracia Président